杭州商业综合体升级3G时代

今年是"十二五"开局之年，未来五年，杭州将崛起一批商业综合体，如东新北路和石祥路交叉口北侧，已经开建的新华广场，占地面积67亩；石桥路和华丰路北面，大润发超市项目也已在建；石祥路与东新路交叉口北侧，今年要开建"中大·圣马广场综合体"，综合体总楼面面积27万平方米。

　　商业综合体，已成为一个热门词语，而杭州万象城无疑让杭州人更真切地体会到全新模式的商业综合体的魅力。

　　翻开商业综合体的发展历史，最早的模式仅满足了消费者传统的购物需要；之后，出现"大卖场＋百货＋写字楼/公寓"的组合模式，这可以算作商业综合体的"2G"模式；在此基础上，为传统购物注入了部分体验式商业的元素，使中国商业地产进入向"3G"发展的快车道。

　　这就像通信的1G模式，侧重于满足人们语音通信的基本需求，而发展到3G模式，则重点在数据传输功能，满足人们娱乐、体验等多方面的需求，北京洲联集团五合智库总经理邹毅表示："同样，以体验式商业为核心的‘1+X’将带领商业综合体全面迈向3G时代，从而引发中国商业地产的重大变革。"

　　由于商业综合体资金投入量大，会受周期长，专业要求高等因素影响，之前许多房地产企业更愿意参与住宅开发。随着住宅开发逐步成熟，政府的供地结构转向商住均衡，部分住宅开发企业转战商业地产，并用住宅快速开发的理念进行商业综合体的开发，通过商业综合体内公寓或写字楼的销售快速回笼资金。但国家针对房地产从严的信贷政策以及房地产上市企业融资暂缓审批等，使得房企资金链更趋紧张，"万保招金"四大上市房企的资产负债率达4年来新高，商业综合体的开发门槛因受资金限制也变得越来越高。

　　此时部分非房地产开发企业，积极开拓商业综合体市场，将所属行业的特色引入商业综合体的开发。有理由相信，这些非房地产开发企业拥有雄厚的资金优势，同时其产业链整合能力对于商业综合体的运营能起到关键作用，未来将成为一股不可小觑的力量。如中粮在上海、沈阳等地开设的"大悦城"。

　　在商业综合体3G时代以前，很多商业综合体是以酒店或写字楼作为整个综合体的核心，因为可以通过高星级酒店提升综合体的档次，通过写字楼的租售带动综合体的人气，零售商业往往只是"花瓶"。

　　如今，以酒店和写字楼为核心的商业综合体有减少的趋势，以零售商业为核心的综合体日益增多。"国内奢华酒店市场竞争激烈，经济型酒店将迎来高峰期，而商业综合体的中高端定位又不适合经济型酒店的入驻，因此以酒店为核心的商业综合体会逐步减少。"邹毅表示，从写字楼市场角度，写字楼有高端化和专业聚集的趋势，这也促使写字楼转向独立化，因此零售商业在综合体中的核心地位逐渐突出，其他物业将成为配角。

　　"十一五"期间中央批复了许多城市的轨道交通，尤其是全球金融危机后，数万亿的刺激计划为高铁等公共交通的快速发展铺好了路，也为商业综合体3G时代带来了发展契机。以往国内的公共交通相对单一，在与地铁、轻轨等城市公共交通相结合的商业开发方面经验欠缺，尤其是地下空间的有效利用方面更是一片空白。

　　随着城市基础设施建设的新一轮高峰，在公共交通的节点必然出现众多的商业综合体，这些商业综合体出现的意图也非常明显，分享公共交通的人流，做足地块价值。在开发这些商业综合体的时候必然要考虑与公共交通的对接，仔细研究分析人流对商业的影响，从而做出最有利于商业综合体开发的判断。